Novo processo do HUD cobre terreno familiar

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No final de maio, o mundo imobiliário foi abalado quando o HUD entrou com uma ação no Tribunal Distrital dos EUA para o Distrito Central da Califórnia contra várias grandes empresas imobiliárias e uma empresa de relatórios de divulgação de riscos naturais alegando violações da RESPA em conexão com sua antiga joint venture. empreendimentos.

Embora na época, a indústria especulou que esse processo marcou um novo terreno para o HUD levar as empresas a tribunal por violações da RESPA, o HUD de fato o fez uma vez antes. E curiosamente, as questões nesse primeiro caso têm uma estranha semelhança com as questões centrais do novo caso.

Em 24 de maio, o HUD processou a Property ID of Los Angeles por supostamente fazer pagamentos indevidos com base na indicação de consumidores para a Realogy Corp. (anteriormente conhecida como Cendant Corp.); NRT/Coldwell Banker Residential Brokerage Corp.; Mason-McDuffie Real Estate (fazendo negócios como Prudential California Realty); e Pickford Realty Ltd. (fazendo negócios como Prudential California Realty).

Em uma ação separada movida contra o HUD, a Property ID alegou que suas ações não estavam sob a alçada da RESPA porque “os relatórios de divulgação de riscos naturais não são serviços de liquidação e não fazem parte do depósito. Os relatórios de riscos naturais não estão listados como um dos acordos serviços no próprio estatuto da RESPA. A lei que exige relatórios de divulgação de riscos naturais os exige por motivos não relacionados à caução. Para cair sob a jurisdição da RESPA, o produto vendido pelo Property ID teria que ser um serviço de liquidação.”

O HUD, no entanto, tem opinião oposta, alegando em sua ação que “relatórios de divulgação de riscos são adquiridos e fornecidos por vendedores, compradores ou seus agentes como parte da compra e liquidação de imóveis envolvendo empréstimos hipotecários federais. Esses relatórios são adquiridos somente quando uma transferência de propriedade real está pendente, se o relatório é adquirido antes ou durante um acordo real ou potencial para a venda de imóveis”, acrescentando que, “a grande maioria dos relatórios são pagos fora do depósito em liquidação. “

‘obsoleto e ambíguo’

Todos os corretores de imóveis visados ​​no processo concordam com o Property ID que os relatórios de divulgação de riscos naturais não são um serviço de liquidação sob o RESPA.

Mark Panus, vice-presidente sênior de comunicações corporativas da Realogy Corp. (que inclui a NRT), disse ao Real Law Central: “Como a maioria neste setor, operamos sob a RESPA, obsoleta e ambígua como ela é, há muitos anos. e alegações legais na reclamação, incluindo a caracterização de relatórios de divulgação de perigos naturais como sendo um serviço de liquidação sob RESPA.”

Da mesma forma, Eliza Walsh, porta-voz da Mason-McDuffie Real Estate Inc. (dba Prudential California Realty no norte da Califórnia), disse: “A posição da empresa, com base em consultoria jurídica especializada, é que a produção de relatórios de divulgação de riscos naturais não está incluída a definição de ‘serviços de liquidação’ conforme definido pelo estatuto federal.”

E Steve Rodgers, presidente e CEO da Prudential California Realty e Pickford Realty, disse: “Estamos confiantes de que nossos procedimentos e políticas internas, bem como todas as nossas transações comerciais, estão em total conformidade com [RESPA].”

Ironicamente, o primeiro processo do HUD sobre supostas violações da RESPA também buscou esclarecimentos sobre o que constitui um serviço de liquidação, no caso de 1984 de US v. Graham Mortgage.

Este caso provou ser seminal na história da RESPA, pois a decisão do Sexto Circuito Tribunal neste caso estimulou o HUD a alterar o estatuto em 1992.

Hipoteca EUA x Graham

A história de US v. Graham Mortgage começou em 1983, quando o HUD apresentou uma acusação de seis acusações no Distrito Leste de Michigan acusando quatro réus pelo delito de dar e aceitar propinas em violação do § 8(a) da RESPA, e com conspiração para violar essa disposição.

Os réus incluíam Graham Mortgage Corp. (GMC); Richard E. Chapin, vice-presidente executivo e diretor da GMC; Thomas P. Heinz, vice-presidente e gerente de filial da GMC; e Manford Colbert, presidente da Rose Hill Realty, que estava envolvida tanto na atividade tradicional de corretagem imobiliária quanto na compra, reabilitação e revenda de casas na área de Detroit.

De setembro de 1975 a maio de 1979, a GMC forneceu o financiamento para a compra, reabilitação e revenda de residências na área de Detroit por Rose Hill. Para cada empréstimo recebido, Rose Hill concordou em encaminhar à GMC dois candidatos a empréstimos hipotecários de seu negócio regular de corretagem, além de indicar o comprador da casa reabilitada. Por sua vez, a GMC, ao fazer empréstimos hipotecários da Federal Housing Administration (FHA) ou da Veterans’ Administration (VA) aos compradores das residências reabilitadas vendidas pela Rose Hill, cobrou à Rose Hill menos pontos do que a outros vendedores.

Para recuperar a receita perdida com a redução de pontos cobrados de Rose Hill, a GMC aumentou os pontos cobrados de vendedores de residências indicadas por Rose Hill e financiadas por empréstimos FHA ou VA.

Previamente ao julgamento, os réus apresentaram embargos de declaração de improcedência com o fundamento de que a atividade alegada na acusação não envolvia a remessa de negócios “incidente ou parte de serviço de regularização imobiliária” e, consequentemente, não violou o § 8(a) do RESPA.

O tribunal distrital negou o pedido. Tratando a questão como de primeira impressão, o tribunal considerou que a linguagem estatutária, vista à luz do objetivo do Congresso de eliminar propinas e taxas de encaminhamento que inflaram indevidamente o custo dos serviços de liquidação e a interpretação do estatuto nos regulamentos promulgados pelo HUD , proibiu a suposta atividade.

Posteriormente, os réus se declararam culpados da acusação de conspiração em troca da rejeição das acusações substantivas. Após a prolação de sentenças condenatórias, os réus interpuseram pedido de prisão preventiva. Em uma ordem não publicada, o tribunal aderiu à sua decisão de que a concessão de um empréstimo hipotecário era um serviço de liquidação e negou o pedido. Os réus, então, recorreram ao Tribunal do Sexto Circuito.

Sexto Circuito não convencido

Ao decidir sobre o caso, o Sexto Circuito observou que “a questão textual crítica é se essa definição de ‘serviços de liquidação’, que não inclui expressamente em seu escopo a concessão de um empréstimo hipotecário, pode ser interpretada de forma implícita. “

O HUD apresentou um argumento simples em apoio de sua posição de que a linguagem do § 3(3) da RESPA prevê o tratamento da concessão de um empréstimo hipotecário como um serviço de liquidação. O governo alegou que a definição de “serviços de liquidação”, por seus próprios termos, não pretende conter uma lista exaustiva de serviços de liquidação, mas denota “qualquer serviço prestado em conexão com um assentamento imobiliário”.

O governo concluiu que, por ser a concessão de crédito hipotecário o serviço essencial à liquidação imobiliária, deve ser incidental à liquidação e enquadrar-se no escopo da definição do § 3º, § 3º, do RESPA.

Mas o Sexto Circuito considerou que “nem a linguagem simples da seção relevante nem a estrutura da RESPA oferece uma leitura inequívoca que exige a imposição de responsabilidade criminal sobre a conduta alegada na acusação”. Assim, voltou-se para a história legislativa do estatuto.

O HUD sustentou que mesmo que a linguagem dos estatutos relevantes fosse ambígua, a história legislativa da RESPA apoiava a interpretação do governo dos estatutos.

História legislativa da RESPA

Em 1974, um projeto de lei (S. 3164) foi apresentado no Senado dos Estados Unidos para regular certas práticas de empréstimos e procedimentos de liquidação em transações de hipotecas federais. A definição de “serviços de liquidação” no projeto de lei introduzido era substancialmente idêntica à promulgada pelo § 3(3) do RESPA.

Após a aprovação pelo Senado, a Câmara dos Deputados, ao aprovar inicialmente o S. 3164, alterou o projeto de lei eliminando todas as disposições do Senado e substituindo as disposições do HR 9989, que era um projeto de lei da Câmara geralmente semelhante ao S. 3164. a diferença, no entanto, estava na linguagem da definição de “serviços de liquidação”. A Câmara impôs uma definição mais fechada que não incluía a concessão de um empréstimo hipotecário no seu âmbito.

Mas o Senado recusou-se a concordar com as emendas da Câmara e, por fim, adotou a definição mais ampla de “serviços de liquidação” do que a recomendada pela Câmara. O HUD argumentou que essa decisão de favorecer uma definição mais ampla de “serviços de liquidação” mostrou que o Congresso pretendia incluir a concessão de um empréstimo hipotecário.

Mas o Sexto Circuito disse: “Ao decidir sobre a linguagem mais ampla da versão do Senado, não acreditamos que o Congresso pretendia trazer o financiamento imobiliário dentro do escopo dos serviços de liquidação para fins da RESPA”, concluindo que “o histórico legislativo carece da clareza e força para obrigar a conclusão de que o Congresso pretendia tratar a concessão de um empréstimo hipotecário como um serviço de liquidação quando promulgou o RESPA”.

Assim, o tribunal do circuito reverteu a decisão anterior, concluindo: “À luz de nossas decisões de que a linguagem da RESPA é ambígua com relação à questão de saber se a concessão de um empréstimo hipotecário é um serviço de liquidação e que a história legislativa do estatuto não dirigir qualquer resolução dessa questão, ‘a regra da lenidade exige julgamento para o [appellants].’ Assim, as sentenças de condenação são anuladas e a causa é remetida ao tribunal distrital para a prolação de sentenças definitivas.”

Essa decisão foi um golpe para o HUD, que discordava fortemente da posição do Sexto Circuito, e a decisão forçou o departamento a emitir revisões ao RESPA em 1992. O Congresso respondeu alterando o RESPA para remover qualquer dúvida de que, para fins do RESPA, um serviço de liquidação inclui a originação e a realização de um empréstimo hipotecário. Ao mesmo tempo, o Congresso também tornou o RESPA especificamente aplicável a segundas hipotecas e refinanciamentos.

Implicações futuras

O caso Graham Mortgage difere do caso Property ID de uma maneira significativa, pois no primeiro caso, o HUD tentou buscar penalidades criminais por violações do estatuto, enquanto no novo caso, o HUD está buscando apenas uma liminar e restituição permanentes. de lucros.

No entanto, a questão central permanece a mesma. Se o Tribunal do Sexto Circuito pudesse descobrir que a definição original de “serviços de liquidação” não se aplicava claramente à concessão de um empréstimo hipotecário em 1984, poderia o tribunal da Califórnia descobrir que ela não se aplica claramente ao fornecimento de relatórios de divulgação de riscos naturais também? , apesar das modificações feitas em 1992?

E se assim for, o HUD e o Congresso terão que voltar à prancheta para redefinir os parâmetros do estatuto novamente? Ou os tribunais desta vez considerarão suficiente o argumento do HUD sobre o amplo escopo da lei?

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis observou recentemente que “se a ação for totalmente julgada e não resolvida, as empresas devem finalmente ter uma orientação mais clara sobre o que constitui e o que não constitui um serviço de liquidação”.

Central de Direito Real estará assistindo para ver o que acontece.



Source by Robin Wardzala

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